金利が上がる今、住宅ローンはどう考えるべきか

日銀は政策金利の誘導目標を0.2％引き上げ、1.0％としました。

日本はバブル崩壊以降、「失われた30年」と呼ばれる長い低成長の時代を経験し、その間ほぼゼロ金利政策を続けてきました。今回の利上げは、その異常とも言える状態から、ようやく正常な経済へ戻ろうとする一歩だと私は考えています。

今回の利上げの目的は、大きく二つあります。

一つは物価上昇、つまりインフレを抑えること。もう一つは円安の是正です。

最近、スーパーへ行っても、ガソリンスタンドへ行っても、「何でも高くなった」と感じる方が多いでしょう。現在の物価上昇率はおよそ2％前後。金利を引き上げれば、お金の価値が相対的に高まり、過度な物価上昇を抑える効果が期待されます。

しかし、現在の日本の物価高は、国内需要だけが原因ではありません。大きな要因は円安です。

日本はエネルギーも食料も木材も、多くを海外から輸入しています。円の価値が下がれば、それらの輸入価格はすべて高くなります。

なぜ円安になるのか。

一番大きな理由は、日本の金利が海外に比べて極めて低かったことです。金利の高い国へ資金は流れますから、円を買う人が少なくなり、結果として円安になります。

さらに、市場は日本の財政運営にも厳しい目を向けています。物価高対策としての給付金や減税などは短期的にはありがたい政策に見えますが、一方で財政規律への不安が強まれば、日本国債への信頼が低下し、それも円安要因になり得ます。

そう考えると、今回の利上げ自体は自然な流れでしょう。

むしろ「少し遅かった」と感じるくらいです。

とはいえ、政策金利はまだ1.0％です。歴史的に見れば依然としてかなり低い水準ですし、景気を冷やさないためにも急激な利上げは考えにくいでしょう。

私は、政策金利が今後1.5％前後まで上がる可能性はあるものの、それ以上を一直線に目指す展開はあまり想像していません。

変動金利は本当に危険なのか

住宅相談でも、この話題は非常に増えています。

「金利が上がるなら固定金利にした方がいいですか？」

という質問です。

もちろん未来は誰にも分かりません。しかし現時点での私の考えは、まだ変動金利の方が有利になる可能性が高い、というものです。

理由は単純です。

現在は固定金利の方が、すでに変動金利より高く設定されています。

仮に変動金利がこれから少しずつ上昇したとしても、固定金利を追い越すまでにはかなりの時間がかかるでしょう。

住宅ローンは借り始めの頃ほど利息の割合が大きく、その頃に低い金利の恩恵を受けられることには大きな意味があります。将来、仮に変動金利が固定金利を上回る頃には、元本もかなり減っている可能性があります。

もちろん、これは私個人の見立てです。

私は経済学部を卒業し、長年日々日経新聞を目を通し続けていますが、それでも経済予測は株価予測と同じで、絶対に当たるものではありません。

その前提での、一つの考え方として読んでいただければと思います。

実際の住宅相談で考えてみる

先日、こんなご相談がありました。

新潟市で土地を購入し、注文住宅を建てたいというご夫婦です。

世帯年収は850万円。

土地は高額な人気エリアではなく、予算は1,000万円程度を想定されています。

私がいつも目安としている住宅予算は、総額で年収の約5.5〜6倍です。

年収850万円なら、

無理のない水準は約4,700万円。

頑張っても5,100万円程度まででしょう。

このケースでは、

土地1,000万円。

建物3,700万円。

現在の新潟市周辺では、良質な注文住宅は諸費用込みで坪120万円前後が一つの目安です。

建物予算3,700万円であれば、およそ30坪前後の住宅が十分現実的になります。

さらに4,000万円近くまで建物予算を確保できれば、広さも質もかなり満足度の高い家が実現できます。

ところが、このご夫婦は最近の金利上昇のニュースを見て、不安になっていました。

「総額4,000万円以内に抑えたい。」

そう考え始めたのです。

すると建物予算は約3,000万円になります。

この価格帯では、良質な注文住宅を建てるには23坪程度までコンパクトにする必要があります。一般的な30坪前後を希望するなら、ローコストの企画住宅が現実的な選択肢になるでしょう。

つまり、金利への不安から、住宅そのものの質を大きく下げてしまう可能性があるのです。

金利差は本当にそこまで大きいのか

例えば4,700万円の総額の9割を借入を起こして、
4,200万円を35年で借りるとします。

変動金利1.5％なら、毎月の返済額は約12万8,600円。

金利が2.0％まで上がったとしても、約13万9,100円です。

差額は月およそ1万500円です。

もちろん家計への影響はあります。

しかし、その一方で日本は今まさに賃金上昇局面にも入っています。
大手企業の数値になりますが、2026年春闘の平均賃上げ率は5.26%でした。

仮に利上げで返済が増えたとしても、毎年のベースアップや昇給が続けば、この差額を十分吸収できる可能性が高いと言えるでしょう。

過度に恐れる必要はない、と私は考えています。

一番避けたいのは「先送り」

私が最も心配しているのは、住宅計画を先送りすることです。

住宅は投資商品ではありません。生活の必需品です。

毎日の生活を送る場所であり、家族との時間を積み重ねる舞台です。

一年先送りすれば、その一年は戻ってきません。

しかも住宅価格が大きく下がる可能性は現状ではあまり考えられません。

土地も建築費も人件費も、長期的には上昇傾向にあります。

「もう少し様子を見よう。」

その判断が、結果として一番高い買い物になる可能性も十分あります。

インフレ時代は「物」を持つ人が強い

最後に一つ。

インフレ局面では、お金だけを持っている人より、価値のある資産を持っている人の方が有利になります。

住宅ローンが1％でも2％でも、歴史的に見れば十分低金利です。

一方で、長期の資産運用では5〜6％程度の利回りを期待する考え方も広く知られています。

低金利で長期資金を借り、価値のある住宅という実物資産を持つことは、個人にとって最大で、非常に有効なインフレ対策だと私は考えています。

だからこそ、金利だけを見て建物の品質を大きく妥協するのは、あまり良い選択とは思えません。

毎月あと1万円で、住み心地も耐久性も、将来の資産価値も大きく変わる家が手に入るのであれば、その価値は十分あるのではないでしょうか。

もちろん、どこまで住宅にお金をかけるかは、それぞれの価値観です。

正解は一つではありません。

ただ、金利上昇というニュースだけに振り回されて、本来手に入れられるはずだった暮らしを諦めてしまうのは、とてももったいないことです。

今回は、金利が上がる時代に住宅ローンをどう考えるべきか、私なりの視点でお話ししました。家づくりを検討されている方の判断材料になれば幸いです。