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完了検査が済んでも、建物が引渡しされない理由

社会

現在、コロナウィルスを原因とする、
トイレなどの住宅設備の品不足により、
建物工事が完成が遅れていることが、
社会問題になっています。

国交省では、トイレが無いなど、建物の一部が完成していないとしても、
軽微な変更として、完了検査を実施し、
「検査済証」の発行をするように通達が出ました。

しかし、そのことが混乱を解決することには
全くつながってないことに、
業界以外の方はあまりわかっていらっしゃらないようなので
解説いたします。

住宅工事が引き渡しに至るまでをフローにしてみました。

まずは工事しようとしている建物が、
建築基準法に違反していないかの確認をしてもらいます。
それを「確認申請」といい、その確認が済んだことを
証明する「確認済証」が発行されてから工事を着工します。

工事が完了したら、速やかに 確認申請通りに工事がされたかの
完了の検査を実施しなければなりません。

申請通りに工事をせずに、違法性のある後ろめたい建物は、
かつてはかなりあったようですが、
近頃ではほぼ全て実施するのが基本になっています。
完了検査をしてない場合は、
罰則規定もあり「違法建築」になるからです。

現地での検査が終了すると、「検査済証」が発行されます。
それとは別として、工事残金の清算をし、
入金がされたのを確認して、建物の引き渡しが行われます。

建設会社は「検査済証」と「工事完了引渡し証明書」を発行し、引き渡しの際に渡します。
この両方の書類は建物登記する際に必要になります。
その後に建物に入居してから住民票を移動し、
建物登記を行います。

登記では、お金を借りている場合は、
銀行が担保設定をして終了になります。

ここでももう既にお分かりの通り、
役所の検査が合格したからといっても、
トイレがついていなければ「住めない」事は解消しない。

お客様からしてみれば、住めない建物を引き渡ししようとしても、
それを引き受けるわけにはいかない。
住める状態じゃないのだから、工事の残金を支払いたくない。

予定していた引渡しが、2ヶ月も仮に遅れたのだったら、
つなぎ融資で払っている金利や、
すでに融資が実行されているのであれば、
その返済金の支払いと、家賃とダブルで支払わなければならないから、
その損失を住宅会社は保証してくださいよ。
そのようなトラブルが日本中で起こっております。

これは自然災害や天変地異のような不可抗力の事なので、
工事会社には免責されるべきことで、
遅延損害金の請求ができない性質のものなのですが、
工事契約約款にそのような内容が書かれていない会社もあり、
トラブルが悪化している要因にもなってます。

当然、実質的な引き渡しと、工事会社への入金が遅れてくる。

3月末日で決算を〆る会社が一番多い。
会計処理として、建物を完成したことにはできるが、
実際に入金がなければ、現金は通帳に無いので計上できない。
未収入金として計上しなければならない。
(これが不自然に貯まった会社は粉飾決算が疑われます)

いずれも決算の内容が悪くなることにつながるので、
工事会社は必死です。
納期が返答されないトイレを、
毎日のように流通会社に電話で催促しているわけです。

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