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土地と建物の決済のスケジュールは難しい

土地と建物の決済のスケジュールが難しい。

 新規に土地を購入し建物を建てるとなると、建て替えのケースに比べて支払い回数は2倍になります。
土地の決済と建築費を融資に頼る場合は、その決済のスケジュールと手段をどうすべきかというのが 一般の人には一番分かりにくい部分です。
けっこうプロのように見える住宅屋さんでもここのところは苦戦したりします。

土地: ①手付金 ②契約金 ③決済=最終金
建物: ①契約金 ②中間金 ③清算=最終金
都合、6回の支払いが必要となるのが想定されます。

必要資金は「手持ち金=現金」と「融資」に分類できますが、
手付金と契約金は「現金」で行われます。
ですので融資で一番最初に必要になるのは土地の決済金=最終金です。

土地の決済をしてから半年以内に上棟するというスケジュールでしたら、住宅ローンの融資金額を、土地と建物の両方に必要な額をあわせて借入の申込をするのがよいです。

支払いをまとめると 基本としては次のような流れになります。

基本的な支払の順番

① 土地申し込み金 (現金) 申込金なしのケースもあり。
② 土地 契約金  (現金)
③ 建物 契約金  (現金)
④ 土地 最終金  (使える現金+つなぎ融資 1回目)
⑤ 建物 中間金  (つなぎ融資 2回目)
*土地決済から中間金支払いが1か月程度でしかない場合は つなぎは1回で済ます。
⑥ 建物 最終金  (融資実行。つなぎの清算)


注意事項:

① この内容は銀行の住宅ローンのケースに当てはまります。
フラット35の場合はつなぎ時にも抵当権設定する必要があり、建物の最終金にもつなぎが必要なケースが想定されるので、住宅屋さん・銀行と相談をしてください。

② 土地決済から上棟までが半年を超える場合はつなぎ融資で行える期間を超えてしまうので、土地決済と建物資金との2回の融資が必要となるので、融資手数料が倍になります。建築地だけ先行的に買っておくというのは、こうした面で不利だから避けましょう。
まして3年以内に建物が登記もできないくらいの事前購入は、不動産取得税の軽減措置も無くなるので大変損です。

③ 地銀では確認申請が下りれば、融資本実行してくれるところもあります。(建築地を担保に入れて、住宅は追加設定する)メリットはつなぎ融資の手続きを省けること。それとつなぎ融資用の金利は高いのですが、安い住宅融資の金利になることです。 家が建つ前から返済開始で、家賃の支払いなどで問題が無ければ、この方法でいいでしょう。

事前審査を土地購入前に受けておく

大事なことはともかく、土地の契約前にトータルの融資の審査をクリアしておくことが必要です。土地は希望通りで建物は希望通りにはいかなかったということは避けなければならないからです。

土地契約前でも、購入予定地の取得金額と、建物の必要資金が分かっていれば審査に上げることができます。
もちろんこの段階では建物の設計や見積りは間に合いませんから、土地購入資金やその他費用も含めた資金計画書を製作します。
つぎに、金融機関が必要とする場合は、資金計画書にのっとった参考プランと見積りを提示します。 他には、年収の確認書類等も必要になるでしょう。

不動産売買の慣習では、土地の契約後、1ヶ月以内に最終金を支払い決済をします。
不動産屋さんは融資について手取り足取りというところはあまりありませんし、土地契約してから融資となると時間的余裕もありません。
だから 希望土地を見つけたら、土地の契約前に、まずは建築会社に相談に行くのがよろしいでしょう。

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